Budapest szintet lép a nemzetközi irodapiacon – interjú Salamon Adorjánnal, az Eston elnök-vezérigazgatójával

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma nemrég közölte a hazai irodapiac legújabb negyedéves adatait. A friss statisztikákról, az irodapiac tendenciáiról és a jövőről kérdeztük Salamon Adorjánt, az Eston International elnök-vezérigazgatóját.

 

Milyen következtetéseket vonhatunk le az adatokból?

– A legfrissebb irodapiaci adatok szerint a fejlesztési dinamika elmarad a korábban várttól (a harmadik negyedévben mindössze 6.500 nm új iroda került piacra), így a bérlők lehetőségei – az üresedés jelentős csökkenésének hatására – tovább szűkültek. Ma egyértelműen bérbeadói piac van, ami a bérleti díjak emelkedésének irányába mutat, illetve ezzel párhuzamosan az iroda-ingatlan befektetési hozamok további csökkenését is előre vetíti.

A harmadik negyedévben lezárt ügyletek közül az egyik legjelentősebb egy 50 ezer négyzetméteres irodaház fejlesztésére alkalmas telek megvásárlása volt a végfelhasználó által. A mostani piaci környezetben (alacsony üresedés, emelkedő bérleti díjak, kedvező hitelek) több cég számára jelenthet vonzó alternatívát a saját székház kialakítása; mindemellett a felfokozott befektetői kereslet az ilyen projektek jövedelmezőségét is növeli (sale and lease back).

Meddig csökkenhet még az üresedési ráta, hiszen már így is történelmi mélységbe esett? És hogyan alakulhat ennek tükrében a forgalom az egyes alpiacokon?

– Idén szeptember végéig 12 ezer négyzetméternyi iroda készült el, a teljes éves fejlesztési volumen várhatóan 77 ezer négyzetméter lesz. Ez kevesebb, mint a 2016-os kínálatbővülés (96 ezer nm), és nem éri el az előzetesen várt szintet sem. Az üresedés ennek hatására idén tovább csökken, de a piacra lépő új irodaigény a 2018-ra előre jelzett beruházói tevékenységgel nehezen tud majd lépést tartani (közel negyedmillió négyzetméternyi iroda kerülhet piacra). A kereslet földrajzi eloszlásában nem várunk érdemi változást; alapvetően továbbra is a legjelentősebb állománnyal rendelkező részpiacokon történnek majd az üzletkötések.

A teljes piacra jellemző átlagos üresedési ráta (jelenleg 7,6%) ugyanakkor csak egy szám mindaddig, amíg nem vizsgáljuk meg, hogy mit jelent ez a bérlő szempontjából. Ha jelenleg valaki 4 ezer négyzetméternél nagyobb irodát bérelne azonnali költözéssel, a Váci úti régióban mindössze öt irodaházat tudnánk neki ajánlani (nem feltétlenül egybefüggő bérleménnyel), a belvárosban egyet, de Dél-Budán sehol sem tudnánk elhelyezni. Az új irodaházak átadását megelőzően lejáró szerződéssel rendelkező bérlők nincsenek kedvező helyzetben, tapasztalataink szerint a bérbeadók nem mutatnak rugalmasságot a rövidebb időszakra szóló bérlet-hosszabbításokban.

 – Ahogy Ön is említette, az utolsó negyedévben nagyobb mennyiségben adnak át új irodaházakat. Hol lesz ezek súlypontja, és az új bérleményeket mely cégek tölthetik meg?

– A megismert tervek szerint idén további 65 ezer négyzetméternyi új iroda kerülhet piacra, melynek több mint negyede (28%) már előzetesen kibérlésre került. A belvárosi és az agglomerációs részpiacokat kivéve minden szegmensben bővül idén a kínálat. A legnagyobb mértékű bővülést Dél-Budán mérhetjük (két épületben közel 43 ezer négyzetméter), ahol 2010 óta nem adtak át új épületet. A következő két évben újra a Váci út kerül a fókuszba – a metró felújítás szempontjából nem a legjobb időzítéssel –, ahol a már elindult irodaépítések közel egymillió négyzetméteresre növelik az állományt.

 – Az elkövetkezendő 1-2 évben a piacra érkező új állomány hatalmas volumenben jelenik majd meg a várakozások szerint. Hogyan fog erre reagálni a piac, és egyáltalán milyen hatásokat és folyamatokat fog generálni?

– 2017 októberétől 2019 végéig akár 440 ezer négyzetméter iroda is megépülhet, ami a jelenlegi állomány 13%-a. Az előzetes várakozások szerint nem lesz totális árverseny, amit több tényező is indokol. A jelenlegi bérbeadói piac erős tárgyalási pozíciót biztosít a kínálati felfutás kezdeti szakaszában piacra lépőknek is. A piaci megítélés szerint az új irodák minőségükben, ergonómiájukban és üzemeltetési hatékonyságukban a korábbiaknál általánosan magasabb színvonalat képviselnek, amit a bérlők magasabb bérleti díj kifizetésével ismernek el. A fejlesztők figyelmet fordítanak a projekt kedvező időzítésére, és arra törekednek, hogy az a konkurencia termékétől időben és térben is elkülönüljön; és – nem utolsó sorban – a kivitelezési költségek növekedése is hatással van az új beruházások árazására. Várakozásaink szerint tehát a nagyarányú kínálatbővülés sem veti vissza a bérleti díjak most elindult emelkedését, amivel Budapest szintet léphet a nemzetközi irodaingatlan piacon.


A teljes cikk: http://realista.hu/ingatlanpiac/budapest-szintet-lp-a-nemzetkzi-irodapiacon-interj-salamon-adorjnnal-az-eston-elnk-vezrigazgatjval/133727?utm_source=hirfigyelo&utm_medium=e-mail&utm_campaign=2017-10-13