Mi hiányzik a szakembereknek a logisztikai piacon? És miért várnak a fejlesztők? – beszélgetés Pusztai Andreával

Nemrég a BIEF (Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma) közzétette 2017 negyedik negyedéves ipari ingatlanpiaci adatait, amelyből jól látszik, hogy bár igen aktívak voltak a szereplők, a szakembereknek továbbra is hiányérzetük van. A piacról, a tendenciákról és a hiányokról beszélgettünk Pusztai Andreával, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának társigazgatójával.

– Milyen következtetéseket szűrhetünk le a statisztikákból, hiszen azért jó néhány pozitív adatot megfigyelhetünk a jelentésben?
– Az újonnan átadott raktárak jó részét előbérleti igényre valósították meg, a spekulatív raktár fejlesztések nem igazán jelentek meg az év végével sem. 2017. 3. negyedévhez képest nőtt az új szerződések száma, melyek egy része meglévő, régebbi építésű ingatlanban vagy előbérleti konstrukcióban valósult meg. A szerződéshosszabbítások mértéke hasonlóan magas maradt ebben a negyedévben is. Az üresedési ráta tovább csökkent, átlagban 4% körül van, ez már a rekordok rekordja, ha lehet így mondani.
– Az elmúlt negyedévben négy új épületet is átadtak 45 ezer m2-nyi összalapterülettel, ami viszonylag szép volumennek mondható. Az egész évet tekintve elégedettek lehetünk az átadott fejlesztések nagyságrendjével vagy van még hová fejlődni?
– Az új épületek jó részét előbérlet/BTS konstrukcióban valósították meg, ami azt jelenti, hogy ezek az épületek valójában nem kerültek ki a piacra mint kész üres raktár, ami várja az új bérlőjét; vagyis ezeket az ingatlanokat konkrét érdeklődésekre nem lehetett ajánlani. Ez jellemző volt az egész évre, hiszen nem igazán tudunk olyan ingatlanról Budapesten és vonzáskörzetében, amely spekulatívan épült vagy épül, és még szabad helyet tudunk kínálni benne. Egy szó mint száz, nagy szükség lenne spekulatív fejlesztésekre, melyek ki tudják szolgálni a meglévő vagy új közepes/nagyobb igényeket. Valahol még mindig az érezhető a piacon, hogy a fejlesztők kivárnak, jelentős részük konzervatívan tervez.
– A Q4-es adatokból az is látszik, hogy az új fejlesztések diverzifikálódnak olyan tekintetben, hogy nem csak a közúti fuvarozás helyszínein vannak beruházások, hanem átadások történtek a Duna-menti intermodális csomópontban, illetve a repülőtéren is. Persze mindegyik az M0 mellett található, ellenben több közlekedési ágban is erősítettek a fejlesztők. Ez milyen tendenciát mutat, vagy egy tendencia kezdeti szakaszában vagyunk?
– Azt gondolom, hogy az említett lokációk már jól bejáratott helyszínek, nem újak, így kezdeti szakaszról nem igazán beszélhetünk; eddig is jelen voltak az autópálya menti nagy dobozos parkok és a városiasabb elhelyezkedésű, kisebb projektek, ahol kisebb/közepes méretű igények is kiszolgálhatók. Mindkét lokációtípus esetében némelyik helyszínen limitált az új épületek fejlesztésének lehetősége, azaz a park megtelt, így csak már meglévő területek ürülése esetén tudnak szabad területek kínálni. Véleményem szerint mindkét kategóriában várhatók új helyszínek megjelenése abban a pillanatban, amint az adott telken megkezdik a fejlesztést előbérleti/BTS vagy spekulatív konstrukcióban.
– Mit várhatunk 2018-ban a logisztikában és a raktárpiacon?
– Egyértelműen a szabad/bérelhető raktár területek hiányát, a bérleti díjak emelkedését, az új helyszínek megjelenését és reményeim szerint új, spekulatív alapokon megindított raktár projekteket a főbb autópályák mentén és a városi helyszíneken is. Sajnos továbbra is számolni kell a munkaerő-hiánnyal, a megnövekedett építési költségekkel és a hosszabb átadási időkkel.