Ipari ingatlan méret számítása
Munkám során rendszeresen találkozom azzal a helyzettel, hogy a tévesen megadott ipari ingatlan méreteit kell újra mérni vagy pontosítani. Ez abból adódik, hogy más méretet kell alapul venni adásvétel esetén, más méretet bérbeadás esetében.
A kettő közötti különbség, a falak által elfoglalt terület ami jelentős különbség lehet!
Ha értékesítünk egy szabadon álló épületet, a bruttó külső méretek alapján számolunk területet, amely a belső hasznos terület és a tartószerkezetek által elfoglalt terület összessége. (a Vevő a falakkal együtt vásárol önálló épületet)
Ha ugyanazon épületet bérbe adjuk, akkor a bérlőnek a belső hasznos területet kell számolnunk, és továbbiakban az egyeztetések alapját ez jelenti. A kettő között nagyobb épület esetén akár 50 - 150 m2 különbség is lehet!
Nézzük, milyen törvényi háttér alapján állítom a leírtakat!
253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK, Országos Településrendezési és Építési Követelmények) jelenleg hatályos verziója ( Hatályos: 2022. 01. 11. – 2024. 12. 31.) tartalmaz egy 1. számú mellékletet „Fogalommeghatározások” címmel.
Sorszámmal ellátott meghatározások innen származnak.
„88. Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.”
„46. Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.”
„18. Bruttó alapterület: épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület.”
„114. Telek beépített területe: a telken álló épület 1,00 m-nél magasabbra emelkedő részeinek, az 1,00 m-es vízszintes síkban mért vetületi területeinek összege. A vetületi területek számítása során figyelmen kívül kell hagyni
a) mezőgazdasági, gazdasági és különleges beépítésre szánt területen a legfeljebb 9,00 m-es, egyéb területen a legfeljebb 4,50 m-es gerincmagasságú növényház (üvegház) és fóliasátor,
b) az épülethez tartozó elő lépcső, tornác, elő tető, valamint a terepcsatlakozástól legalább 2,00 m-rel magasabban lévő erkély, függőfolyosó, ereszpárkány – az épület tömegétől kiálló részeinek – az épülettől számított 1,50 m-es sávba eső vízszintes vetületét.”
Ezekből kiindulva javaslatom, hogy pl. ipari ingatlan adásvétel esetén, a külső 1,0 méter magasan mért épületméretet vegyük alapul, mert ezt az épített területet vásárolja meg a Vevő. Későbbi esetleges helyi adó alapját is, ez a méret jelenti. Ugyanezen épület bérbeadása esetén a belső hasznos alapterülettel kell számolni, mint területméret, mint bérleti díj tekintetében.
Van egy kivétel!
Társasházi albetét (akár ipari társasház) esetén a belső (nettó) méretek számítanak, mert a falak és a falakon kívüli területek már a társasház tulajdonában vannak.
Itt adásvétel esetén a nettó alapterülettel tudunk számolni, bérbeadás esetén a hasznos alapterülettel.
Összegezve látható, hogy itt is mint sok más területen, az alapfogalmak ismerete és használata segít eligazodni.
Az ingatlan piacon sokszor azért teljes a zűrzavar, mert a legtöbb műszaki alaprajzon a helyiségek belső nettó területe szerepel, emellett egy ingatlan lehet bérbeadás és adásvétel tárgya is, közel egy időben.
Javaslom, mindig kérdezzünk rá mi alapján és honnan származik, a méretre vonatkozó adat. Ha kell, mérjünk le magunk, hogy tisztába legyünk a tényleges és valóságos épület méretekkel.
Bármely kérdés esetén keressenek bizalommal.
Radnai Ervin
ipari ingatlanközvetítő