Ipari ingatlan értékelése és értékbecslése
Ebben a cikkben az ipari ingatlanok (tágabb értelemben a nem lakás céljára szolgáló ingatlanok) értékbecslésének néhány sajátos nehézségét részletezem, amely miatt eltér a hagyományos lakó ingatlanok gyakorlatától, az egyedi körülmények miatt.
Értékbecslés elvi alapjai
Az ingatlan értékelésnek három fő módszere létezik, amelyekből kettő önállóan is használható, a harmadik meg az első kettő kiegészítéseként. Az első a Nyílt Piaci Összehasonlítás alapú értékelés, a második a Nettó Pótlási Költség alapú ingatlan értékelés, a harmadik Hozam Alapú értékelés. Ezek ugyanúgy alkalmazandók ipari ingatlannál, mint lakó rendeltetésű építmények esetében.
Nyílt Piaci Összehasonlítás alapú értékbecslés
Ez a hagyományos és a legnagyobb számban használt módszer, amely során az Értékelő hasonló ingatlanokról gyűjt adatokat. Ezeket egyenként értékmódosító szorzókkal teszi a vizsgált ipari ingatlanhoz „hasonlatossá”, majd az így „homogenizált” adatokból nyer, átlag négyzetméter árat. A vizsgált ingatlan méretét ezzel a számmal szorozva kapjuk meg a becsült értéket. Ez a legbiztosabb módszer, de akkor megbízható, ha elegendő számú, a vizsgált ingatlanunkhoz hasonló létesítményt találunk a piacon!
Nettó pótlási Költség
Ha valamilyen okból nem tudjuk használni a Nyílt Piaci Összehasonlítás módszerét, (pl. mihez hasonlítanánk a Budavári Palotát!!!) akkor egy második módszert kell alkalmazni. Ez a módszer, az újra előállítás értékén alapul.
Itt külön meg kell becsülni a telket úgy, mintha nem tartalmazná az épületet, és külön meg kell becsülni a létesítmény építési költségét. Ráadásul úgy, hogy a választott építési módozattal, a vizsgált épület mása jöjjön létre. Itt még nem vagyunk a végén.
Az épület teljes élettartamát meg kell határozni, (illetve azt az időpontot, amíg gazdaságosan üzemeltethető ) mint számításhoz szükséges időtartamot. Ezután az épület mostani életkorát alapul véve, egy avulási arányt kell számolni arra, hogy hol tart az épület a teljes életciklusát tekintve.
Máshogy fogalmazva meg kell határozni, hogy jelenleg az épületre milyen élettartam vár, és ebből adódóan, milyen értéket képvisel jelenleg. (az avulás számítása hasonló mint a gépjármű biztosítások alkalmazási képletei káresemény esetén használt gépjárműnél).
Az épületre kiszámolt összeget kell hozzáadni az „üres” telek árához, hogy a végső eredményt megkapjuk.
Hozam alapú értékbecslés
Ipari ingatlanok esetén is javasolt figyelembe venni, a bérbeadás esetén várható bevétel és költségek alapján számolható lehetséges értéket. A számítás még bonyolultabb, ezt itt nem részletezném, az eredményt általában 20-40 %-ban súlyozva használható. (a súlyozás itt a több értékbecslési módszerből származó értékekkel kalkulált átlagot jelenti)
Ezeket a módszereket használják a független értékbecslők munkájuk során. (független értékbecslő nem a Megbízótól, hanem az ingatlantól független).
Három fontosabb sajátosságot kiemelnék, amely nehezíti - véleményem szerint - az ipari ingatlanok értékbecslését.
1. Sok esetben nincs hasonló ipari ingatlan ami támpontot ad az értékképzéshez.
Eleve kis darabszámú országosan is a kínálat, amely nagyon sokféle rendeltetés miatt a különböző korszakokban épült létesítmények, jelentősen eltérhetnek egymástól. Nehéz referencia pontot találni. Emiatt a Tulajdonosok hajlamosak túlárazni ingatlanukat.
Ennek következménye, hogy a kínálat egy része akár 6-10 évre is „beragad” abba az állapotban amivel hirdetésüket elkezdték. Ezen ingatlanok kiszűrése nem könnyű. Emiatt könnyen készülhetnek olyan értékbecslések, amelyek - ha ilyen ingatlanokra támaszkodnak - nem valós értéket állapítanak meg. Ezzel további túlárazott kínálatot teremtenek a piacon, különösen a régi építésű, nagy méretű ipari ingatlanokat tekintve.
2. Avulás sokkal gyorsabb és erősebb mint a lakhatásra használt ingatlanoknál. Az ipari technológiák és követelmények lényegesen gyorsabban változnak, amellyel a jelenlegi épületállomány egyre kevésbé tud lépést tartani. Ehhez még hozzá jön a gyorsuló urbanizáció, és a közlekedési viszonyok változása (kamion behajtás lehetősége, stb.). Ezekkel az értékmódosító tényezőkkel nehéz számolni, de muszáj, ha reális képet szeretnénk kialakítani.
3. Helyszín szerepe ipari szempontból vizsgálva. Szakképzett munkaerő kérdése jelenleg sok vállalkozás első számú szempontjává vált. Budapesten és a megyeszékhelyeken, nagyobb eséllyel találnak speciális szaktudású munkatársakat. Emiatt a fővároshoz és a nagyobb ipari központokhoz távoli helyszínek további értékvesztést szenvednek erről az oldalról is. Vidéken hasonló a hatás az autópálya lehajtók közelében, vagy ettől távol található területek esetén is.
Meglátásom szerint, az ipari ingatlan piac napi szintű ismerete nélkül, nem lehet pontos és alapos értékbecslést készíteni. Az értékbecslés módszertana és gyakorlata, elsősorban nagyszámú, és egymással jól összehasonlítható ingatlanokra lett kitalálva.
További egyedi szempontok, és helyzetek is felmerülnek ipari ingatlanokkal kapcsolatban, amelyek későbbi írások témái lesznek.
Bármely kérdés esetén keressen a Kapcsolat oldal elérhetőségein keresztül.
Radnai Ervin
ipari ingatlanközvetítő
és ipari értékbecslő