Ipari ingatlan értékelése és értékbecslése

Ebben a cikkben az ipari ingatlanok (tágabb értelemben a nem lakás céljára szolgáló) értékbecslésének néhány sajátos szempontját részletezem, amely eltér a hagyományos lakó ingatlanoktól mivel itt általában speciális létesítményekről van szó.

Értékbecslés elvi alapjai
Az ingatlan értékelésnek három fő módszere létezik, amelyekből kettő önállóan is használható a harmadik meg az első kettő kiegészítéseként. Az első a Nyílt Piaci Összehasonlítás alapú értékelés, a második a Nettó Pótlási Költség alapú ingatlan értékelés, a harmadik Hozam Alapú értékelés, amely az első kettő kiegészítéseként használható. Elvi síkon ezek ugyanúgy alkalmazhatók ipari ingatlan esetében, mint lakó rendeltetésű építmények és területek részére.    

Nyílt Piaci Összehasonlítás alapú értékbecslés 
Ez a hagyományos és a legnagyobb számban használt módszer, amely során az Értékelő hasonló ingatlanokról gyűjt adatokat, ezeket egyenként értékmódosító szorzókkal teszi a vizsgált ipari ingatlanhoz „hasonlatossá” a számok szintjén. Az így „homogenizált” adatokból nyer átlag négyzetméter árat, amivel szorozva megkapja a vizsgált ipari ingatlan becsült értékét.

Nettó pótlási Költség
Ha valamilyen okból nem tudjuk használni a Nyílt Piaci Összehasonlítás módszerét (pl. mennyiért lehetne a Budavári Palotát eladni? ) akkor az ipari ingatlan esetén is a második módszert kell alkalmazni. Ennél külön meg kell becsülni a telket úgy, mintha nem tartalmazná épületet, és külön meg kell becsülni a létesítmény építési költségét jelen időben. Ráadásul úgy hogy az építési módszer következtében, a múltban megépített épület mása jöjjön létre. Itt még nem vagyunk a végén. Az épület teljes élettartamát meg kell határozni (jóslás a jövőbe), illetve azt az időpontot, amíg érdemes gazdaságosan üzemeltetni.(nyilván nem műemlékek esetén) 
Ezután az épület tényleges használatba vételének időpontjából kiindulva, avulást kell számolni majd az így kapott összeget hozzáadni az „üres” telek árához.

Hozam alapú értékbecslés 
Ipari ingatlanok esetén is javasolt figyelembe venni a bérbeadás esetén várható hozam alapján számolt lehetséges értéket. A számítás bonyolult, az eredmény általában 20-40 %-ban súlyozva lehet felhasználni az első két módszerrel számolt érték pontosítására.

Ezeket a módszereket kötelező használni a független értékbecslőknek munkájuk során. (független értékbecslő nem a Megbízótól független, hanem az ingatlantól).

Két fontosabb sajátosságot kiemelnék, amely jelentősen befolyásolja véleményem szerint az ipari ingatlanok értékbecslését.  

1. Az ipari ingatlanok között sok speciális kialakítású, amelyek sokszor egy szakma kiszolgálására épültek. Itt a lehetséges vásárlói kör még kisebb, mint a több funkcióra használható épületeknél. Évek alatt emelkedő árak elhoznak egy olyan helyzetet, amikor az adott szakma képviselői már nem tudják még hitel segítségével sem megvásárolni az általában csak számukra használható ipari ingatlant.
Értékbecslés esetén, ha kizárólag a kínálati árakból indulunk ki, a becsült ár papíron jól néz ki (a Tulajdonos oldaláról), de az adott speciális kialakítású ipari ingatlan vásárlói célközönsége már nem tud ilyen áron működő ipari létesítményt vásárolni.
2. Stratégiai helyszín szerepe
Budapesten és a megyeszékhelyeken nagyobb eséllyel találnak speciális szaktudású munkatársat vállalkozások ezért a városok központjához közelebbi ipari ingatlanok felértékelődnek a ténylegesen a meglévő kínálat áraihoz képest. Ezek az ingatlanok stratégia helyszínen vannak a nagyobb létszámú munkaerő elérésének szempontjából. Szakképzett munkaerő kérdése jelenleg sok vállalkozás első számú szempontjává vált. Ezek az ingatlanok magasabb áron is Vevőre találhatnak elhelyezkedésük miatt.

További egyedi szempontok is felmerülnek ipari ingatlanok értékbecslésével kapcsolatban, amelyek későbbi írások témái lesznek.

Bármely kérdés esetén keressen a Kapcsolat oldal elérhetőségein keresztül.

Radnai Ervin
ipari ingatlanközvetítő és ipari értékbecslő