Ipari ingatlan négyzetméter árak
Ha ezt akár kérdésként valaki felteszi, általában erre egy tapasztalati számot vár amely megmondja mennyiért vásárolnak ipari ingatlant, vagy mennyi átlagosan a négyzetméter ára egy ipari ingatlannak. Ilyen statisztikai átlagot több nagy ingatlanos portál is megjelenít, de ez csak érdekes adatnak vegyük, ami játék a számokkal egy heterogén halmazban. Ez csak annyit ér, mintha egy átlagos használt autó árát szeretnénk megadni, gyártmány és évjárattól független. Semmit sem mond valóságban.
1. Ha valós iránymutatást vagy közelítő becslést szeretne egy konkrét ipari ingatlanra, elsőnek az ingatlan helyét és jogi helyzetét kell kiindulásként megnézni. Ezután az ipari ingatlant képzeletben részekre kell bontani, és ezen részeket kell külön-külön értékelni. Ipari ingatlanok rendkívül sokféle arányban épültek – üzem-iroda, raktár-iroda vagy akár raktár-műhely-iroda - és még lehetne sorolni a végtelenségig.
Érdemes, olyan ipari ingatlannal foglalkozó szakember segítségét akinek több ügyletre van rálátása munkájából kifolyólag, ezért az ipari ingatlan egyes részeire jobban tud közelítő árat mondani, abban a lokációban, mint aki csak a hirdetési portálok kínálatából próbál tájékozódni. Jobb a helyzet, ha ismerünk több hasonló ipari létesítménnyel kapcsolatos megtörtént adásvételt. Nem akarom feleslegesen túlbonyolítani, de muszáj feltárni a mélyben húzódó összefüggéseket.
2. Másik megközelítés esetén, szintén eltérnék hagyományos összehasonlítás elvétől. Ha az ipari ingatlan nemrég épült, mindenképpen a jelenlegi építési árakból érdemes kiindulni mert onnan közelítve jobban meghatározható az az összeg amibe az építése került, ehhez hozzáadva a telek értékét, közművesített állapotban. Ehhez ismerni kell a jelenlegi építési anyagokat a hozzájuk tartozó árakkal, valamint a kivitelezés idejét és becsült költségét.
Ha az ipari ingatlan régi, azt kell megnézni, hogy az épület vagy épületek részeiből, mit kell „kukába dobni” és a maradékot beárazni ha azok használhatók a továbbiakban. Avulással számolva itt nincs más mint körülbelül kalkulálni. Ha az ipari ingatlan romos állapotban van, akkor a telek értéke messze felülmúlhatja a felépítmény értékét, a hely és a közművek elérhetősége alapján.
Fontos tényező a jogi helyzete az ingatlannak. Továbbá az is lényeges tényező, hogy milyen „jövőképe” van a régiónak (hatósági oldalról) és milyen fejlesztések várhatók a környezetében. Ezeket és még más elemeket összefésülve érdemes meghatározni az adott ipari ingatlan érték tartományát.
Jelenleg amikor ezt a cikket írom - 2024 január - elég képlékeny a gazdasági környezet. Nem akarom hosszasan sorolni, de nem tudni mit hoz a közeljövő. Összességében kalkulált ár (inkább ár tartomány) így is csak közelítő lehet, ezért fontos a piaci környezet reakciók követése, vizsgálata. Könnyen túlárazható egy ipari ingatlan ami felesleges időt jelenthet értékesítés esetén. Ezen idő alatt az ingatlan további avulásnak/romlásnak indulhat ami értékvesztéssel jár.
Érdemes szakember segítségét kérni, aki tapasztalata alapján, javasolhat egy újabb értékesítési stratégiát és egy valóságos ár tartományt tud javasolni, amelyen kellő nyilvánosság mellett, eredményre vezethet.
3. Szívesen írnék ide konkrét árakat ha egy „állandó” világ venne körül minket, de nem az van körülöttünk. A használt ipari ingatlan nem tipizálható és standard termék. Az ingatlan alapos felmérése nélkül sajnos nincs közelítő ár sem, mert - az autós hasonlatnál maradva - itt nincs egy hasznaltauto.hu portál, ami pontosan eligazítana az árak tekintetében.
Kérdés esetén keressen a Kapcsolat oldalon keresztül.
Radnai Ervin
ipari ingatlanközvetítő
és értékbecslő