Ipari ingatlanok avulása - az idők próbája
A technológia fejlődése, a változó üzleti igények és az épületek kopása miatt az ipari ingatlanoknak szembe kell nézniük az avulás kihívásaival. Ez a folyamat kihat az ingatlanok értékére, hatékonyságára és vonz erejére az üzleti szektorban. Azért fontos megértenünk az ipari ingatlanok avulásának folyamatát, mert ebből következik, hogy mit tehetünk ennek kezelésére, illetve ezen ingatlanok értékesítésekor jobban lássuk a valóságos helyzetet.
Az ipari ingatlanok avulása több tényezőtől függ.
Ipari ingatlanok avulása jelentősen eltér a lakó ingatlanok általános avulási tényezőitől, mivel más hatások váltják ki. Általánosan mondhatjuk, hogy az ipari ingatlanok gyorsabban avulnak, mint a velük egy korú lakhatás céljára létrehozott ingatlanok.
Az avulás - az idő múlása miatti értékcsökkenés - amely különböző formában jelentkezhet, más és más módon hat az egyes ingatlan típusok esetén. Az avulási elemek lehetnek javíthatók vagy ki nem javíthatók.
Fizikai avulás, amelynek oka a használat közbeni kopás. Az ipari épületek minimális mozgásából adódó apró szerkezeti hibák időjárási tényezők, amelyek legtöbbször az ipari ingatlan burkolati elemeit és a tetőszerkezetet és nyílászáróit veszik igénybe.
Ezek a javítható hibák, amelyek minden épületnél jelentkeznek függetlenül rendeltetésétől és a használat módjától. Az épületen belül az alkalmazott ipari technológia további fizikai kopást eredményezhet, amely esetleges értékesítés (eladás vagy bérbeadás) esetén szintén általában javítható.
Funkcionális, építészeti-szerkezeti avulás, amely a modern épületszerkezeti megoldások és építési anyagok (pl. szintek, belmagasságok, szigetelés, stb.) hiányában az adott ipari ingatlan egyre elavultabbá válik, mivel később már mások a igényei az adott szakterületnek. Ezek állandóan változnak, ahogy új építészeti megoldások és anyagok válnak általánossá. Emiatt a gyakorlottabb értékelők már a létesítményről ránézésre megállapíthatják azt az időszakot, amelyben tervezték és építették az adott ipari létesítményt.
Ezen az avulási tényezőn részben lehet javítani.(szigetelés, burkolatok, stb.)
Harmadik tényező a környezeti avulás, amely az előző trendeknek egy szélesebb, több tényezőre alapuló változat. Arra utalok, hogy megváltoznak az ingatlan környezeti körülményei, közlekedési és megközelítési lehetőségei, vagy övezeti besorolása. Ezek összefüggenek a más körülmények általános változásával, amelyre a legutóbbi idők szolgáltatnak erős példákat. (világjárvány, energiahordozók ára, háború, stb.) Ez talán a legnehezebben orvosolható avulás.
Szeretném leszögezni, hogy az ipari ingatlanok esetén is egy természetes folyamatról van szó, amely nem minden esetben negatív. Kerülhet kivételes földrajzi helyzetbe egy régi építésű ipari ingatlan, amely éppen, hogy felértékelődéséhez vezethet, annak ellenére, hogy az avulás az ellenkező irányú. Ez elég ritka.
Minden ingatlanra vonatkozóan hatályos rendeletben találunk leírást, amely az avulás tekintetében, konkrét időtávokat tartalmaz.
A 25/1997.(VIII. 1.) PM rendeletből kiemeltem az ide vonatkozó részeket:
„Általános esetben a következő gazdaságilag hasznos teljes élettartamokat kell figyelembe venni:
– városi téglaépületek 60–90 év,
– városi, szerelt szerkezetű épületek 40–70 év,
– kertvárosi, családi ház jellegű épületek 50–80 év,
– ipari és mezőgazdasági épületek 20–50 év.
Ezek az értékek a gazdaságos fenntartás és működtetés szempontjából bírnak jelentéssel.
Mit tehetünk az avulás kezelésére?
A legjobb megközelítés a rendszeres karbantartás és átgondolt fejlesztés. Felújítás és modernizáció meghosszabbíthatja az ingatlan élettartamát, javíthatja a hatékonyságát. Figyeljük a technológiai fejlődést, iparági trendeket, alakítsuk, fejlesszük ipari ingatlanunkat, ha lehetséges és gazdaságos.
Ha gazdaságtalan vagy nem megoldható egy teljes felújítás, lépjünk tovább az adott ingatlanból, mert lehet, hogy más szakterületnek még használható megoldást nyújthat.
Ha kérdése van, keressen bizalommal a Kapcsolat oldal elérhetőségein.
Radnai Ervin
ipari ingatlanközvetítő
és értékbecslő